曲靖业主迎来新权益：明日起可对小区物业进行评分
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通知《云南省物业服务导则（试行）》
国家、各市住房城乡建设局、物业服务企业：
为进一步加强物业服务行业事中事后监管，加快完善物业服务标准和规范，引导物业服务企业加强行业自律，增强服务意识，创新服务理念，为提高服务质量，省住房和城乡建设厅制定了《云南省物业服务导则（试行）》（以下简称《导则》）。现将《导则》下发给你们，并将有关事项通知如下：
1、《导则》是住宅和非住宅项目物业服务基本规范。自《导则》实施之日起，物业服务企业应按照《导则》进一步规范行业服务行为；《导则》实施前，物业服务合同约定的服务内容或标准高于《导则》要求的，双方不得单方调整；《导则》 如有需要，物业服务企业应主动进行自查整改，积极与业主协商，提供公开透明、质量价格一致的物业服务。物业服务企业承接新项目时，应积极参照签订的物业服务合同规定的服务标准，选用适用《导则》的相关规定。
2、《导则》是实施物业服务行业自律管理的重要举措，是监督检查物业服务市场行为的重要依据，是物业服务信用体系建设的重要组成部分。各地要积极引导物业服务企业学习落实《导则》，并将《导则》的落实情况纳入行业监管重点内容。
3、《导则》自2019年7月1日起施行，内容可在省住房和城乡建设厅门户网站下载。实施工作中如发现任何问题或建议，请及时与我们联系。
联系人及联系电话：柴军，0871-64320767（传真）。
邮箱：305764717@qq.com。
《云南省物业服务导则(试行)》
提出了哪些相关标准？
明确了哪些管理内容？
业主真的可以对房产进行评价吗？
我们来看看
不同物业岗位人员必须分类、统一着装
专业技术岗位操作人员按要求持有职业岗位证书，包括消防监控人员、电梯维修人员、高低压电工、二次供水设施维修人员、焊工等。不同岗位服务人员统一着装、着装工作徽章。
违法建设必须及时制止并报告
房屋公用部分的使用必须符合规划、设计和消防要求。发现擅自改变用途、违法建设的，应及时劝阻、制止，并向项目所在地主管部门报告。
规范安装，将落物管置于前方
封闭式阳台、游廊及室外防盗网、晾衣架、遮阳篷的安装，应当符合建筑设计要求和（暂行）管理规定。未经批准，严禁安装。经物业管理公司批准，所需安装手续必须齐全，款式规格、色彩协调。空调室外机统一位置安装，冷凝水集中收集，室外防盗网、晾衣架等安装牢固，管道整齐美观。
让新能源汽车使用更便捷
物业服务企业应积极支持和配合新能源汽车自用充电设施安装。建立新能源汽车停车、充电安全管理制度，有专职人员进行新能源汽车停车管理和充电安全检查管理，对管理、停车、充电安全中出现的问题有应急处理措施新能源汽车。
消除电动汽车充电引发的火灾隐患
严禁乱停放电动汽车。切勿进入大楼或家中，切勿违规充电，切勿在楼梯间停车。一经发现，物业服务人员应当劝说、制止。
对电动自行车停车棚消防安全进行检查，发现问题及时整改。车主应检查电动自行车的电池和充电器是否老化和损坏。如果发现问题，必须及时更换。禁止在公共停车场停车和充电。通过对社区电动自行车停放安全、充电安全进行检查，消除社区电动自行车充电引发的火灾隐患，确保业主生活环境安全。
电动车虚线停车可以充电吗？
电动车停车、充电不当引发的火灾事故在全国范围内屡见不鲜，昆明也造成不少人员伤亡。
目前，该区域的管理主要由消防部门监督实施。指引明确了物业管理职责后，可禁止电池、充电器老化、损坏的业主在公共停车场停车和充电，消除了社区电动自行车充电的需要。减少火灾隐患，保证业主居住环境的安全。
保护美好人居环境，从垃圾分类开始
指导业主垃圾分类投放，实行垃圾分类管理，每日清理。定期对儿童游乐设施、健身设施等进行清洁消毒。制定并实施公共制度，指导和规范公共区域的宠物活动。
在使用公共部件进行业务运营时，我们不能一意孤行。
对于物业收费，要有明确的物业服务收费价格披露制度。使用共用零件、共用设施、设备进行作业的，必须征得业主同意，并定期公布收入和支出。
即使业主不住在小区，也仍然要缴纳物业费。
房屋满足交付条件或符合交付日期的法律规定后，无论业主是否接管房屋，该房屋的物业服务费均由业主支付。房屋不符合交付条件或不符合法律规定的，将为房屋提供物业服务。该费用由开发建设单位向物业服务公司缴纳。
业主每年对房产进行评级和评估
每年至少开展一次业主满意度调查，有条件的可邀请第三方机构开展业主满意度评估。满意率调查和满意度评价的内容应当涵盖物业服务合同约定的全部项目，并参照本指引的内容。
调查覆盖率、业主满意率、业主满意指数应当符合物业服务合同的规定。勘察、评估结果应当以书面形式向业主披露。对调查评估中发现的问题应当持续改进，并将改进结果向业主公开。
电梯故障维修人员及时到达
电梯运行平稳，维护、检查记录完整、规范。电梯按照合同规定的时间运行。若出现故障或危险，维修人员接到维修报告后应及时到达现场。
除了业主能够对房产进行评级之外
良好房地产服务的奖励积分
据了解，《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》也即将公布。该办法将通过自评、社会评价、监督评审三种形式对房地产企业进行评分和评价。
企业信用评价结果可作为政府采购、企业评选、表彰、定价评价、上市收购、金融信用、股权激励、股权收购等活动的参考。
加分中，承接老小区物业服务的物业公司将获得加分。
在《云南省物业服务导则(试行)》提出的规范、清晰的管理中，很少听到业主主动组织业主进行打分等评价。更多的时候是组织业主参加郊游或者其他集体活动。肖明认为，业主可以对物业进行评分的规定实施后，社区业主的反馈渠道将会更加畅通，反馈也会更加充分。同时，督促业主更有针对性地整改。
云南省物业服务指引
（审判）
云南省住房和城乡建设厅
2019年6月
目录
1 一般规定…………………………………………………………………….…………1
1.1 目的和目标……………………………………………………………….………………1
1.2 基本原则…………………………………………………………………….…….…1
1.3 法律、法规和政策文件……………………………………………….……1
1.4 适用范围…………………………………………………………………….…………2
1.5 本指南中的术语和定义………………………………………………2
1.6 选择本指南应综合考虑…………………………………………4
2 住宅物业服务…………………………………………………………………………5
2.1 基础管理服务…………………………………………………….…………5
2.1.1 房地产项目信息包含的内容…………………….……5
2.1.2 物业管理的早期介入………………………………………………5
2.1.3 检验程序包含的内容…………………….……5
2.1.4 管理章程和业主大会议事规则…………………….…………6
2.1.5 物业服务合同………………………………………………………………6
2.1.6 房屋专项维修资金…………………………………………7
2.1.7 物业服务企业应建立的物业服务管理服务体系. 7
2.1.8 文件管理………………………………………………………………7
2.1.9 专项服务外包管理…………………………………………8
2.1.10 应急机制…………………………………………8
2.1.11 员工培训与企业形象………………………….…………8
2.2 房屋共用部分的管理………………………………………………9
2.2.1 身份识别系统管理……………………………….……………….9
2.2.2 共享部件的使用管理………………………………………………9
2.2.3 房屋外观状况………………………………………….……9
2.2.4 室外设施管理…………………………………………10
2.2.5 装修装修管理………………………………………………10
2.2.6 例行检查………………………………………………11
2.3 共用设施和设备的运行、维修和保养…………………………11
2.3.1 共用设施设备的管理和运行状况…………………………11
2.3.2 室外共用管道、道路…………………………12
2.3.3 设备间………………………………………………………….…12
2.3.4 供电系统…………………………………………………………12
2.3.5 弱电系统……………………………………………….…………13
2.3.6 电梯系统…………………………………………………………13
2.3.7 给排水系统……………………………………………….…………14
2.3.8 防雷系统………………………………………………14
2.3.9 消防系统………………………………………………14
2.4 维持公共秩序………………………………………………………………14
2.4.1 订单维护…………………………………………………………15
2.4.2 交通秩序………………………………………………15
2.4.3 停车规定………………………………………………15
2.4.4 新能源汽车管理………………………………………………16
2.4.5 电动自行车管理………………………………………………16
2.4.6 消防安全………………………………………………17
2.5 环境管理服务………………………………………………17
2.5.1 清洁服务…………………………………………………………17
2.5.2 绿化养护…………………………………………………………18
2.6 客户服务管理………………………………………………………………19
2.6.1 客户接待与回访…………………………………………19
2.6.2 收费服务和运营…………………………………………19
2.6.3 社区文化建设…………………………………………………………19
2.6.4 沟通协调机制……………………………………20
2.6.5 业主满意度调查及持续服务改进………………20
2.7 物业服务企业变更…………………………………………20
2.7.1 物业服务项目退出时的数据传输……………………21
2.7.2 产权建筑物………………………………………………………………21
2.7.3 预付费用………………………………………………………………21
2.7.4 交接和检查…………………………………………21
3 非住宅物业服务…………………………………………22
3.1 基础管理服务…………………………………………22
3.1.1 房产项目信息…………………………………………22
3.1.2 进行检验程序…………………………………………22
3.1.3 管理协议（公共管理）系统……………………22
3.1.4 物业服务合同……………………………………23
3.1.5 物业维护、更新和装修费用保障………………23
3.1.6 管理服务体系…………………………………………23
3.1.7 文件管理………………………………………………………………24
3.1.8 专项服务外包管理…………………………24
3.1.9 应急机制……………………………………24
3.1.10 员工培训与企业形象…………………….………………25
3.2 财产共有部分的管理………………………………………………25
3.2.1 身份识别系统管理……………………………………25
3.2.2 共享部件的使用管理…………………….…………25
3.2.3 财产外观…………………………………………26
3.2.4 室外设施管理…………………………………………26
3.2.5装修装修管理……………………………………………………26
3.2.6 例行检查………………………………………………27
3.3 共用设施和设备的运行、维修和保养…………………………27
3.3.1 共用设施设备的管理和运行状况………………27
3.3.2 室外共用管道、道路…………………………28
3.3.3 设备间…………………………………………………………28
3.3.4 仓库………………………………………………………………28
3.3.5 供电系统…………………………………………29
3.3.6 弱电系统…………………………………………29
3.3.7 电梯系统…………………………………………29
3.3.8 给排水系统…………………………………………30
3.3.9 防雷系统……………………………………30
3.3.10 消防系统……………………………………………………31
3.3.11 空调系统……………………………………………………31
3.3.12 锅炉系统……………………………………………………31
3.3.13 节能减排措施………………………………………………32
3.4 维持公共秩序…………………………………………32
3.4.1 订单维护…………………………………………………………32
3.4.2 交通秩序………………………………………………………………33
3.4.3 停车规定………………………………………………………………33
3.4.4 新能源汽车管理………………………………………………33
3.4.5 电动自行车管理………………………………………………33
3.4.6 消防安全………………………………………………………………34
3.5 环境管理服务…………………………………………………………34
3.5.1 清洁服务……………………………………………………34
3.5.2 绿化维护…………………………………………35
3.6 客户服务管理……………………………………………………36
3.6.1 客户接待及回访………………………………………………36
3.6.2 收费服务和运营……………………………………37
3.6.3 沟通协调机制…………………………………………37
3.6.4 业主满意度调查及持续服务改进………………37
3.7 物业服务企业变更………………………………………………38
3.7.1 物业服务项目退出时的数据传输……………….…………38
3.7.2 产权建筑物……………………………………………………38
3.7.3 预付费用………………………………………………38
3.7.4 交接及验收…………………………………………38
1 一般
1.1 目的和目标
为了规范物业管理活动，提高物业服务水平，完善行业参考体系，促进行业健康发展，保护各方权益，制定本指引。
1.2 基本原理
（1）专业性原则：根据物业服务的特点和难点，通过运用行业特有的专业技能和方法，体现物业服务在设施管理、资产管理、环境管理、客户关系管理和客户服务等方面的专业价值管理才能得以实现。
（2）通用性原则：针对物业服务发展水平地区不平衡、服务主体广泛等问题，通过制定普遍适用的服务内容、范围和标准，达到为不同主体提供服务的目的如物业服务企业、业主、用户等。综合指导。
（3）规范性原则：针对物业服务的无形性和差异性，通过总结代表性做法和经验，形成统一的、可操作的规范，实现物业服务和管理的规范化、规范化和示范效应。
（四）激励原则：针对当前优质物业服务供给不足的现状，通过展示具有挑战性的服务标准，鼓励物业服务企业精益求精，实现市场公平竞争的品牌效益。
（五）创新原则：针对传统物业服务简单粗暴的现状，推广运用互联网技术等先进管理理念或技术，创新管理模式和方法，实现转型升级的发展目标。云南省物业管理产业升级。
1.3 法律法规和政策文件
(1)《物权法》
(2)《物业管理条例》
（三）国家、省有关物业管理的规范性文件
1.4 适用范围
《指导意见》为云南省房地产行业提供了重要的指导、参考和建议。在下列物业管理活动中，有关单位可以自愿参照并选择适用本指引：
（一）物业管理项目招标活动
（二）（前期）物业服务合同的签订与履行
（三）对共有部分财产和共用设施设备进行检查
（四）物业服务监督、指导和评价
（五）物业服务企业信用体系建设
1.5 本指南中的术语和定义
1.5.1 属性
已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备及相关场地。
1.5.2 所有者
财产的所有者。
1.5.3 物业用户
财产的承租人或实际使用者。
1.5.4 物业服务
物业服务企业通过招标取得物业服务项目，受业主或者建设单位委托，按照合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物、配套设施设备及相关场地进行维修、保养和管理，维护公共环境卫生。以及相关的订单活动。
1.5.5 物业服务企业
依法设立并取得营业执照，具有独立法人资格，从事物业管理活动的物业服务企业。
1.5.6 委托服务（特殊服务）
物业服务公司或专业服务公司接受业主（或物业使用者）的委托，提供物业服务合同（协议）以外的各种单项服务。
1.5.7 物业服务费
物业服务企业按照物业服务合同的规定，对房屋、配套设施设备及相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，并向业主或者物业使用人收取费用。
1.5.8 包干制
业主向物业服务公司支付固定物业服务费，盈余或损失由物业服务公司享有或承担的物业服务计费方式。
1.5.9 薪酬体系
从预收的物业服务资金中按照约定的比例或金额提取报酬支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的费用的物业服务计费方式。余额或不足部分由所有者享有或承担。
1.5.10 住宅物业
居住用房屋及相关设施、设备、场地。
1.5.11 共享部分
根据法律法规和房屋买卖合同，独栋房屋业主或独栋房屋业主与构筑物相连的非住宅业主共同使用的区域一般包括：楼梯间、水泵房、电表房业主常用。电梯间、电话分支间、电梯机房、走廊通道、门厅、通讯机房、内天井及房屋承重结构（注：房屋承重结构是指基础、楼板、屋面、梁、柱、承重墙等）、外墙、走廊墙、公园内公共道路等。
1.5.12 共用设施设备
根据法律法规和房屋买卖合同，单体住宅业主或者单体住宅业主与非住宅业主共同使用的附属设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施等。绿地、路灯、沟渠、水池、水井、垃圾房、非商业停车库、公益性文体设施及共用设施设备用房等。
1.6 选择本指南应综合考虑因素
1.6.1 物业服务合同的约定。合同规定了业主的服务需求和企业的服务承诺。本指引的规定与物业服务合同的约定不一致时，服务质量评价按照物业服务合同的规定执行。
1.6.2物业服务收费标准。参考和选择适用本指引时，应遵循质量与价格相适应的原则，充分注意服务标准与收费水平的兼容与配合。
1.6.3物业设施设备状况。符合要求的设施设备是物业服务的基本条件。物业设施设备未到位或不达标的，本指南相关规定不能作为服务质量评价的依据。
1.6.4 业主的支持与配合程度。物业服务活动是互动的，业主对公共事务的决策能力、参与方式和规则意识可以直接影响物业服务的有效性。
1.6.5 各地实际情况存在差异。我省各地自然条件和经济发展存在一定差距。各地可参照并选择适用本指引，根据实际情况，合理确定本地区物业服务的内容、范围、频率和深度。
2 住宅物业服务
2.1 基础管理服务
2.1.1 房地产项目信息包含的内容
（一）已完成的总平面图，单体建筑物、构筑物、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图以及消防、强弱电等全套竣工验收备案材料；
（二）共用设施设备、隐性项目清单、产品资质证明材料及安装、使用、维护等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、消防、互联网、有线电视等使用批准文件及其相应的户籍信息；
（四）物业质量保证文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理区域划分的有关文件；
（六）房屋面积测绘报告（房屋产权清查）；
（七）所有者（用户）档案信息；
（八）物业服务所需的其他信息。
2.1.2 物业管理早期介入
（一）物业服务公司签订前期物业服务合同后，根据物业开发建设的实际进展情况，在物业项目的规划设计阶段、施工阶段、销售阶段提出建议，从未来使用和服务的前景。
（2）前期介入阶段，督促开发公司改善工程质量、设计缺陷、销售承诺等问题。
（三）配合开发建设单位公示前期物业服务合同、临时管理规定、各项服务收费标准，并在销售现场解答客户疑问。
2.1.3 检验程序的内容
（一）房产检验计划；
（二）共用零部件、共用设施、设备的检查整改记录；
（三）共用件、共用设施设备、水电（能源消耗）交接记录；
（四）工程竣工验收图纸、文件的移交记录；
（五）验房协议；
（六）工程竣工验收备案文件。
2.1.4管理章程和业主大会议事规则
（一）管理规定应当明确相关财产的使用、维护、管理，业主（使用人）的共同利益，业主（使用人）应当履行的义务和应当承担的责任违反（暂）管理规定的，由其承担责任。达成协议；
（二）业主大会议事规则应当规定业主大会议的形式、时间、讨论方式、表决程序、业主委员会的组成、业主大会成员任期等事项；
（三）业主委员会按照业主大会授予的权限，监督管理规定的实施，落实业主大会的决定和决议，签订物业服务合同，组织和监督业主的筹措和管理工作。使用专项维修资金，并督促业主（使用人）缴纳相关费用等责任。
（四）管理规定（暂行）、业主大会议事规则的内容符合法律、法规的规定；
(5)（临时）
管理规约经业主书面承诺遵守，管理规约和业主大会议事规则经业主大会表决通过。 2.1.5 物业服务合同 （1）（前期）物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定； （2）（前期）物业服务合同符合法律法规的规定，无侵害业主合法权益的内容； （3）物业服务合同符合法律法规的规定，成立业主大会的，选聘物业服务企业的事项须经业主大会表决通过。 2.1.6 住宅专项维修资金 （1）物业项目实施住宅专项维修资金制度； （2）维修资金使用应按住宅专项维修资金管理办法程序申请审批、使用； （3）维修资金使用情况定期向业主公布，无挪用、擅自扩大使用范围等违规行为； （4）住宅专项维修资金的使用，应经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过； （5）物业服务企业组织实施维修资金使用方案的，建立单体建筑区域维修资金使用台帐，有相应的预算、列支、备案、施工及竣工验收的书面记录。 2.1.7 物业服务企业应当建立的管理服务制度 （1）人力资源管理制度； （2）财务管理制度； （3）合同管理制度； （4）房屋共用部位维修养护管理制度； （5）共用设施设备维修养护管理制度； （6）公共秩序维护管理制度； （7）环境清洁管理制度； （8）园林绿化管理制度； （9）收费管理制度； （10）客户服务管理制度。 2.1.8 档案管理 （1）档案资料完整齐全、分类规范、查阅方便； （2）建立完善的房屋共用部位、共用设施设备运行、维修、养护档案及物业服务涉及的巡查、服务提供、应急处置档案和业主信息档案（一户一档），并做到实时更新和动态管理； （3）档案使用登记手续完备； （4）档案存放环境符合规定条件； （5）档案管理遵守有关保密规定，建立完善档案安全保密制度，避免业主信息资料泄露。 2.1.9 专项服务外包管理 （1）建立并实施供应商管理制度，公平、公正、公开地选择专项服务供应商； （2）供应商应当具备法律法规规定的资质条件； （3）专项服务外包合同应当对服务内容和标准作出具体约定，明确双方的权利和义务； （4）物业服务企业应当对外包的专项服务进行日常监督，定期对供应商进行考核和评价。 2.1.10 突发事件应急机制 （1）制定消防、电梯、给排水、供配电、供暖等共用设施设备事故应急预案； （2）制定自然灾害、恶劣天气、公共卫生、治安、交通等方面突发事件的配合性应急预案； （3）定期收集行业、地区典型案例，有针对性进行案例演练，提升企业的防范能力； （4）建立健全风险防范机制、防范企业经营危机。 2.1.11 员工培训和企业形象 （1）企业应履行员工培训主体责任，建立企业员工培训体系，根据不同岗位特点制订并落实员工分类培训计划； （2）专业技术岗位操作人员按规定持有专业岗位证书（包括消防监控人员、电梯养护人员、高低压电工、二次供水设施维护人员、电焊工等）； （3）不同岗位服务人员分类统一着装，佩戴工作标志； （4）服务人员态度热情耐心，举止文明礼貌，服务用语规范，解答问题及时准确； （5）物业服务企业标识标牌体系完善； （6）业主手册、服务指南等客户服务资料简明实用。 2.2 房屋共用部位管理 2.2.1 标识系统管理 （1）主出入口的小区平面示意图规范清晰； （2）管理区域内交通标志、引导指示牌、紧急疏散标识规范清晰； （3）小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公建标识规范清晰。 2.2.2 共用部位使用管理 （1）制定并落实共用部位巡查制度； （2）制定并落实共用部位维修养护计划，记录完整准确； （3）共用部位使用符合规划设计和消防要求，发现擅自改变用途或违章搭建的，应当及时劝阻制止，并向项目所在地行政主管部门报告； （4）共用部位出现安全隐患不能及时排除的，应设置警示标识及防护措施。 2.2.3 房屋外观状况 （1）房屋外观完好、整洁，无破损、脱落、渗水、污迹、乱贴、乱涂、乱画和乱挂现象； （2）外墙清洗或粉刷应按合同的约定或计划组织实施，记录完整。 2.2.4 室外设施管理 （1）封闭阳台、外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬安装符合建筑设计要求和（临时）管理规约的约定，未经审批，严禁安装。经物业企业审批安装的，需要手续齐全，样式、规格、色调协调； （2）空调室外机安装位置统一，冷凝水集中收集，户外防盗网、晾晒架等安装牢固，管线整齐，美观大方； （3）定期巡检室外设施，发现安全隐患，及时告知或劝阻业主及相关当事人，并采取相应防范措施。劝阻无效的，应向项目所在地行政主管部门报告； （4）招牌、广告牌、夜景灯等设施按规定办理报批，手续齐全，色彩风格协调。 2.2.5 装饰装修管理 （1）对业主、使用人申报的装饰装修方案进行审核和登记备案并办理装修施工手续。物业服务企业可与业主、使用人约定装修保证金的金额和用途； （2）签订装饰装修管理服务协议； （3）书面告知装饰装修人装饰装修的禁止行为和注意事项，并在装修现场公示同意装修事项（装修许可证），做好装修现场的消防及安全防范工作； （4）有效控制装修人员出入和装修施工时间； （5）装修材料定点放置，装修垃圾定点堆放、定时清运； （6）对装修区域的主要共同通道做好必要防护，保证通道通畅、安全以及方便装修运输； （7）定期巡视检查装修现场，及时劝阻和制止装修违规行为，制止无效的，书面报告业主委员会及项目所在地行政主管部门； （8）检查装饰装修工程竣工现场，纠正违规装修行为并做好书面记录，制作并保存住户装饰装修档案。 2.2.6 日常巡视检查 （1）定期巡查屋面、地漏、垃圾中转站（设施）、单元门、楼梯、通道、楼道、窗等共用部位，发现损坏，及时维修养护并做好记录； （2）门窗无破损，楼梯、通道以及屋面无乱堆乱放现象，屋面无渗漏和积水，地漏无堵塞，屋面进出有监管措施； （3）定期巡查房屋使用状况，发现梁、板、柱等承重结构有变形、开裂等现象时，应及时建议业主申请房屋安全鉴定，并采取必要的警示和防护措施。 2.3 共用设施设备运行、维修和养护 2.3.1 共用设施设备管理和运行状况 （1）共用设施设备专业管理人员的配置符合行业技术规范，岗位责任明确并持证上岗； （2）建立共用设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全、规范； （3）共用设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全； （4）制定并实施年、季、月度共用设施设备维护、保养计划； （5）制定并实施共用设施设备运行、巡检、维修、保养和突发情况处置制度； （6）制定并实施维修工具、备品、备件和化学品存放、使用和管理制度； （7）操作人员熟练掌握、严格执行共用设施设备操作规程及保养规范。 2.3.2 室外共用管线和道路 （1）室外共用管线统一入地或入公共管道，管理规范，无架空管线； （2）排水排污管道通畅； （3）排污管网（沟渠）、雨水井、污水井、化粪池、隔油池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、外溢现象； （4）道路通畅，路面整洁平整，路面井盖无缺损，井盖标志清晰。 2.3.3 设备机房 （1）设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置； （2）设备管线标志清晰，仪器仪表运行正常、数据准确； （3）设备机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀，消防器材、防鼠板、防鼠网材质及规格，防鼠防虫药物投放等符合规范要求； （4）设备运行各项参数符合规范要求，设备机房温、湿度符合设备运行环境要求； （5）设备机房内的相关作业工具建立台账，专人管理，定期检测检验。 2.3.4 供电系统 （1）管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行、维修、保养、巡检记录完整； （2）受托管理高压供电设备的，变配电室安全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，检验合格； （3）发电机、变压器等供配电设备设施应定期全面检修和清洁，变配电室、发电机房、楼层配电间应定期清洁； （4）应急电源定期巡查、检测和试运行，能够随时启用； （5）公共照明设备完好，运行正常； （6）停送电严格执行操作制度。 2.3.5 弱电系统 （1）系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求； （2）制定并实施系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划，记录完整； （3）摄像监控图像清晰，按规定时间保存信息备查； （4）系统不间断电源运行正常，蓄电池定期检测； （5）监控中心24小时设有专人值班，值班人员熟练掌握中控系统操作规程并能熟练操作，对于系统的常见故障和突发事件，能够及时处置并作好记录。 2.3.6 电梯系统 （1）年检合格证、紧急电话、报警按钮和乘客注意事项置于轿厢醒目位置； （2）电梯维修保养合同规范，维保单位的资质符合规定； （3）电梯机房通风、照明情况良好，平层标志线清晰，专业救援工具齐全； （4）电梯专用钥匙由具有资格证的专人保管和使用； （5）电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画现象； （6）电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整规范； （7）电梯按合同约定时间运行，出现故障或险情，维修人员接到报修后应及时到达现场。 2.3.7 给排水系统 （1）二次供水水质定期检测，符合生活饮用水卫生标准，其检测报告存放于机房明显位置，操作人员具备健康体检合格证； （2）给排水及中水系统设备完好、运行正常，检查保养制度完善； （3）水池、水箱加盖上锁，周边密闭，无污染源，定期清洗、消毒，检查记录完整规范； （4）水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染； （5）排水系统畅通无堵塞，雨污水设备运行正常、无淤泥沉淀。 2.3.8 避雷系统 （1）配置避雷设施位置平面图； （2）避雷设施定期检查、维护，保证其正常完好。 2.3.9 消防系统 （1）消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢、按楼层设置在楼层电梯厅明显位置； （2）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常； （3）消火栓柜、防火卷帘、防火门、灭火器、消防电话、风机房、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施设备完好，并定期组织检验、保养； （4）消防加压和稳压设备运行正常，管网压力满足消防灭火的要求，管道和阀门无跑、冒、滴、漏，测试、维修、保养记录完整； （5）安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目； （6）消防通道、安全出口畅通，无杂物堆放，无违章占用； （7）自动消防设施的维修保养应当委托具有相应资质的单位实施。 2.4 公共秩序维护 2.4.1 秩序维护 （1）实行封闭式管理的小区，按照管理规约的约定，对外来人员、车辆和物品进出实行盘查、登记和管理； （2）秩序维护人员配置合理，岗位责任明确； （3）监控岗发现闭路监控、门禁异常以及各类报警时，及时通知巡逻岗处理； （4）巡逻岗明确巡逻内容和重点，巡逻区域应覆盖物防、技防以及固定岗无法控制的盲点； （5）监控设施和门禁系统运行良好，监控记录保存符合规定要求； （6）安全监控室及主出入口实行24小时值班； （7）安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施； （8）安装有居家报警系统的小区，每年定期检测并指导客户使用，定期开展居家安全防范宣传； （9）开展大型社区活动时，加大秩序维护人员的投入，同时上报当地派出所，尽可能邀约当地派出所协助维护现场秩序，避免突发事件发生，配合社区做好安全防范预案。 2.4.2 交通秩序 （1）车辆进出登记及时，记录完整； （2）根据项目情况设置导向、限速、减速、禁停等交通标识和广角镜、减速路拱等设施； （3）车辆进出道闸、立体停车设施运行良好，维修养护及时； （4）发现交通堵塞及时疏导，发生交通事故及时报告有关部门。 2.4.3停车规范 （1）公示停车场管理规定、停车收费标准和监督服务电话； （2）固定停放车辆签订停车管理服务协议，明确相关权利义务； （3）建有室内（地下）停车场（车库）的，停车场的通风、照明、排水、防洪、道路、消防等应符合相关规范要求，停车场、停车位标识规范、清晰，车辆行驶路线设置合理、路线清晰； （4）机动、非机动车辆停放有序、无乱停乱放现象； （5）停车场、定时巡视检查，高峰时进行车辆秩序引导。 2.4.4新能源汽车管理 （1）物业服务企业应当积极支持和配合新能源汽车自用充电设施的安装； （2）建立新能源车辆管理停放和充电安全管理制度； （3）有专职人员对新能源车辆进行停放管理和对充电安全进行巡视检查和管理； （4）对新能源车辆管理停放和充电安全出现的问题，有应急处理措施。 2.4.5电动单车管理 （1）电动车严禁乱停乱放，并做到“三个决不能”，即决不能进楼入户、决不能违规充电、决不能停放在楼梯间。一经发现，物业服务人员应当劝说和制止； （2）对电动单车停放棚的消防安全进行检查，对发现的问题进行整改； （3）对充电线路和充电设施的安装规范性进行检查，对有安全隐患的充电线路和充电设施进行整改； （4）提示业主自行检查电动单车的蓄电池和充电器的老化破损情况，发现问题要求及时更换并禁止在公共停车场内进行停放充电； （5）通过对小区电动单车停放安全和充电安全的检查，消除小区电动单车充电引发的火灾隐患，保证业主居住环境的安全。 2.4.6 消防安全 （1）制定消防安全制度及消防安全操作规程； （2）实行防火安全责任制，明确消防安全责任人； （3）消防监控室24小时有符合法规要求的人员值班，做到记录清晰、完整，以及能及时发现异常问题并及时处置； （4）定期开展消防安全巡视检查，发现火灾隐患，及时整改并告知相关责任人； （5）定期开展消防安全宣传，进行消防知识培训； （6）消防演练每年不少于两次，积极动员业主参与； （7）允许燃放烟花爆竹的小区，节假日指定地点燃放，燃放时有专人值守并配备灭火器材。 2.5 环境管理服务 2.5.1 保洁服务 （1）保洁人员配置合理，责任区域明确。清洁工作外包的，应配置专职监管人员，定期巡检评价清洁效果； （2）制定并严格执行保洁范围、流程、频次、效果及评价等服务标准； （3）引导业主垃圾分类投放，垃圾实行分类管理、日产日清； （4）保洁设施设备配置合理，工具台账完善； （5）定期对保洁设施设备进行清洁和消毒； （6）定期对儿童娱乐设施、健身设施等进行清洁和消毒； （7）管理区域内道路、绿地、停车场、文体活动区域等共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物； （8）房屋共用部位及共用设施设备保持清洁； （9）及时清理公共场地、道路的积水、积雪； （10）四害消杀和防治虫害有计划，有措施，有记录； （11）制定并实施消杀药品存放、保管和领用制度； （12）定期巡查清理化粪池、雨水井、污水井等管网，并做好相应记录； （13）制定并实施在公共区域引导和规范宠物活动的公众制度； （14）清洁过程中存在安全隐患的，现场应设置明显提示标识，采取有效防护措施； （15）小区内餐饮、超市等配套商业设施产生的垃圾污物，应当采取特殊的处理和清运方式，防止污染小区环境。 2.5.2 绿化养护 （1）绿化养护人员配置合理，责任区域明确； （2）制定并落实绿化养护计划； （3）绿化图纸、苗木清单等资料齐全，设备、工具台帐完善； （4）醒目处设置爱护绿化提示标识，重点树木品种实行标牌管理；
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答： 曲靖业主终于可以说了算啦！从明天开始，大家就可以向物业评分了，让自己的声音被听见。以前想要反映小区问题，只能通过各种渠道联系物业公司，效率低下且有时难以得到有效回应。如今有了评分机制，业主们可以直接在线上给物业打分，更容易地将自己的意见反馈出来。
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答： 这次“关注”曲靖的物业评分制度实属近年来提升基层治理的重要举措，方便了业主参与小区管理和监督物业服务质量。大家不仅可以用分数评判物业的工作效率和态度，还能通过评论进一步阐述自己的想法，让物业公司更加了解业主的需求，更好地改进服务水平。
283 人赞同了该回答
答： 这次推出物业评分机制对于曲靖来说，其实是一个重要的社会实验。 它旨在提升社区治理的透明度和参与度，让小区管理更符合广大业主的需求。业主们不再是“沉默的观众”，可以积极参与到对物业服务的评价中来，提高透明度并督促物业公司更好地履行职责。
129 人赞同了该回答
答： 评分机制还能为曲靖提供了宝贵的市场数据，帮助政府部门和第三方机构了解各小区物业服务现状，从数据分析结果中找到问题所在，制定更加完善的管理制度以及促进物业公司互相学习交流，共同提升服务品质。 这样一来，不仅能保障业主权益，也能营造出一个和谐、宜居的社区环境。
276 人赞同了该回答
答： 虽然这个新的评分机制听起来很新颖，但是其实还是有一些局限性的。首先，仅仅依靠分数很难全面衡量物业服务质量，因为每个业主对服务的标准不同，评价可能会有很大的主观性。例如，有些人注重秩序维护，有些人则更看重绿化景观，这就会导致评分上的差异很大。
243 人赞同了该回答
答： 另外，目前还不清楚这个评分机制具体是如何运作的，比如评分标准如何确定、评分结果的公正性和可信度如何保证等问题。需要相关的部门发布详细内容并加强监管，才能确保系统真正公平透明地运行，最终达到提升服务质素的目的。
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