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探寻吴泾的战略留白:价值何在?

都关注了「有居楼市」

大家好,我是用脚步丈量城市的黑帅,今天我将走进闵行吴泾,聆听一下它的故事。

黄浦江在吴泾来了一个90度大转弯,径直往市区方向奔流而去,给吴泾留下了“浦江第一湾”的称号。

作为第一代化工区之一的吴泾,在黄浦江畔深耕已经有了六七十年的历史,如今正在积极转型,但在此过程中战略留白又让其停下了脚步。

如今依然存在大面积工业,并且生活配套也没有得到明显的改善,但房价却是持续走高,是真的有价值还是有虚高,本期我们就来一起揭秘一下“浦江第一湾”。

01

吴泾镇的前身是吴泾街道和塘湾镇,二者在2000年合二为一,位于闵行东南部,黄浦江东流北折处,东、南两侧沿黄浦江为界,分别与浦江镇和奉贤区相望,西与颛桥镇接壤,北临梅陇镇,东北与徐汇区华泾镇交界。

吴泾是上海最早的一批工业区,1958年开始大肆建设各类型工厂,主要分布在龙吴路两侧,由14家市属下放企业组成,初期为上海的发展做出了巨大的贡献,到目前为止火力发电厂还在源源不断地给上海供能。

工业区在发展经济的同时,给出的代价就是对环境的污染以及城市界面的破坏,现在的吴泾环境正在慢慢改善,可城市界面却一如既往的差。

一排排工业烟囱以及两个巨型大烟囱成了吴泾的地标性建筑,在2017年时进行改造升级,污染排放量下降到了之前1%,现在就算靠近也闻不到有什么味道。

化工厂的不断关闭,也给吴泾的环境带来了很大的改善,可工业的痕迹却是在短时间内无法磨灭。

吴泾在上海的规划中属于战略留白,意思就是暂时不再进行大面积开发建设,化工厂虽然已经搬迁,可旧工厂却还没能拆除,后期有可能作为工业遗址所保留,目前来看杂草丛生,毫无生机。

通海路上的铁道遍布,虽然众多线路早已废弃不再使用,可却是无法拆除,中储粮的所在地未来还是有可能会用到铁道。

铁道的存在将通海路两侧切割得七零八落,无法形成一个整体,这一景象或许将会继续存在很久。

02

吴泾原先还被大家调侃为“闵大荒”,主要是因为地处东南角,交通不便,外加工业发展使其内部显得尤为闭塞,导致配套不足,生活不便。

在15号线和红梅高架路通车之前,吴泾与市区的联系极其薄弱,不论选择哪种交通工具进出市区都极为不便,周围的居民大多数也都是在当地就业,与市区联系少了外加配套资源不足让这里显得尤为荒凉。

可随着吴泾的交通升级,这一景象或许将会被打破。

2017年9月虹梅高架的通车,从吴泾上高架10分钟左右便可直达中环,直接拉进了吴泾和市区的距离。

2020年年底,15号线通车结束了吴泾没有地铁的窘境,也结束了吴泾民众进出市区必须依赖5号线的困境。

另外23号线规划也有望在近一两年内实现动工,23号线才是吴泾最便利的线路,基本上能够覆盖到吴泾居住密度最高的区域。

交通的升级对吴泾来说,无疑是最大的利好,但仅仅是交通却远远不够。

商业的不足永远是吴泾的一个痛,弘基时尚中心、万乐城、火星一号等商业体摆脱不了社区商业的命运,并不能撑起板块内的商业所需。

宝龙广场本该是板块内最有活力的商业综合体,无奈缺乏有效的管理,招商能力薄弱,大量的店面控制,显得与社区商业无两样。

最终吴泾还是依靠街道两旁的社区底商,来满足最基本的日常生活所需。

医疗资源算得上是够用,板块内有一个闵行区吴泾医院,属于二乙医院,对于一个地处偏远的镇来说,有这么一个医院算是将将就能够满足周边居民的医疗所需。

03

吴泾的教育资源两级分化得尤为严重,可以简单地划分为华师大附属学校以及其他,强一梯队学校和一众菜小菜中。

这里有两座高等学府,上海交通大学和华东师范大学的闵行校区,聚集了好几万的学生,给吴泾添了不少的人气。

华东师范大学在此有一座紫竹基础教育园区,里面聚集了从幼儿园到高中一系列华师大附属的学校,使得这里的教育远近闻名。

然而这里的教育资源倾斜得非常严重,有且仅有紫竹半岛的业主才能够上这里的学校,入学的条件也不像市区同等级学校那么苛刻,以至于吸引了成批的家长置业紫竹。

教育才是最大的刚需,如若想要追求优质教育资源,紫竹成了最佳的选择。

大量的家长为了小孩的教育牺牲了自己生活的便利度,从市区搬到了这个“乡下”来居住,每天在“跋山涉水”的前往市区上班。

好在吴泾现在的交通有所改善,倒是给更多家长选择了吴泾的勇气。

另外这里还有一个紫竹高新技术园区,聚集了像微软、可口可乐、英特尔等一些世界500强企业,还有航天、医疗、科技等一众高新技术行业,提供了不少的高收入人群。

如若上班在紫竹,那么居住在紫竹,小孩上学还是在紫竹,那紫竹无疑是最佳的选择。

04

配套资源的偏差会带来很高的价值偏差,特别是教育资源,往往会拉开一个很大的断档,于是吴泾的住宅小区就有了紫竹半岛和其他小区之别。

紫竹半岛是吴泾内部的标杆项目,不仅有学区的加持,本身的质量也是过硬,很少见的住宅小区能够有50%的绿化面积,以及人车分流和高标准的配置,还依兰香湖而建,使得紫竹半岛深受置业者们的青睐。

如今的紫竹半岛的二手挂牌价已经到了9-10万每平,此前的洋房新房入市均价也只有5.7万每平,同小区的新房和二手房已经倒挂了接近一半,非常夸张。

最新一期的兰香湖壹号均价到了8万每平,并且都是大平层观景房,直接将吴泾拉进了千万豪宅的板块。

兰香湖周边的环境是整个吴泾最好的区域,紫竹半岛也成了板块内的标杆,但接近10万的二手单价似乎显得有些过于虚高了。

吴泾其他的房子,2000年以前的老公房均价在3.6-4.5万之间,2000-2010年的房子价格在4.5-5万左右,2010年之后的动迁房在4.6-5.3万左右,商品房在4.8-5.9万左右。

这样一对比紫竹半岛9-10万的二手房单价显得尤其显眼,价差已经到了一半以上了,这样的单价足以在中环附近选择了,说吴泾不是虚高,都有些说不过去了。

尽管如此,教育往往能够击中众多家长心中的软肋,尽管再贵,尽管再不合理,也会情愿为其买单。

战略留白让吴泾少了未来规划的期待,可教育资源又不断抬高着吴泾的房价,在国家不断磨平教育差异的前提下,紫竹的教育还能够给虚高的房价保驾护航多久,还值不值得为其买单,也就仁者见仁智者见智了。

用户评论

孤单*无名指

其实还是觉得吴泾很有潜力啊!虽然现在看起来发展好像有点慢,但我觉得这反而是个好的机会,可以先把基础打牢,等其他地方产业链成熟点,这边就能迅速腾飞了。

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安好如初

我是上海本地人,从小就在吴泾附近长大,当年确实这里热闹非凡啊!现在想想有些怀旧,希望未来还能看到它昔日的辉煌吧!

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仅有的余温

战略留白听起来像个高深的概念,但我感觉其实就是把资源集中到更重要的地方,让一些区域暂时发展放缓。所以这次吴泾的“战略留白”,我个人觉得还是挺有必要的,毕竟不能把鸡蛋都放在同一个篮子里嘛。

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今非昔比'

对于一家刚刚起步的公司来说,去吴泾设立总部确实很有吸引力,各种政策支持力度大,而且租金也相对便宜,是投资的好地方。但如果想发展高端产业,这里环境有点欠缺。

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莫名的青春

说实话最近几年上海各个区域的竞争越来越激烈了,吴泾想保持活力就得找准自己的定位,不能再像以前那样盲目发展了

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爱到伤肺i

现在很多创业公司都在追求快速增长,对政策支持和商业环境要求很高。吴泾这边如果能打造更多高端人才和产业集群,吸引更大规模的企业来落户,那它的价值就会得到体现。

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心贝

我听朋友说,吴泾未来的发展重点是“聚焦科技创新”,要打造上海科创中心的一部分。我觉得这方向还是挺好的,因为科技才是未来发展的引擎!

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你的眸中有星辰

我对吴泾的未来发展非常看好! 很多公司都在寻求新的突破口,而吴泾恰好处于这一波浪潮的前沿,只要抓住机遇,就能实现腾飞。

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作业是老师的私生子

说实话,我一直觉得吴泾的地理位置不够优势,离市中心太远了,对于一些需要及时往返的人来说不太方便;而且基础设施相对落后,也制约了企业发展。

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秒淘你心窝

战略留白?我怎么听起来像是在说把一个区域遗忘了一样?我希望吴泾未来的发展能够更加关注民生需求,解决老百姓实际问题。

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夏至离别

我觉得“战略留白”只是一个策略上的选择,最终还是要看企业和政府的决策。如果开发商们能抓住吴泾的特质优势,开发出更多特色项目,比如科研园区、文化产业园,那这里未来可期呀!

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半梦半醒半疯癫

对于那些追求快速发展的公司来说,现在去吴泾或许不是最优选择了,因为速度和效率更重要。不过如果一家企业想长远发展,注重产业链的稳定性和资源整合,那么吴泾可能是不错的选择。

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把孤独喂饱

作为一名普通的上班族,我的生活主要集中在各个区域的办公场所和家。对于吴泾来说,最重要的还是提供良好的居住环境、完善的基础设施和便捷的交通保障才能吸引更多人才来发展!

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志平

我觉得吴泾这几年变化很大,很多地方都开始焕然一新了,尤其是一些科技园区的建设很让人震撼。未来吴泾说不定还能成为上海一个新的亮点区域!

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娇眉恨

战略留白?我更想看到的不是这个说法,而是具体的行动方案和政策措施,要让企业和群众真正感受到“留白的价值”,而不是空洞的理论词语。

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赋流云

我觉得如果吴泾能抓住科技创新这一优势,同时加强基础设施建设,提升人才培养水平,这就能吸引更多的优秀企业来发展。

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巷口酒肆

我对吴泾的未来还是很感兴趣的,只是希望不要过度追求短期利益,而应该走出一条可持续发展的道路。(

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